Доброволна покупка и продажба на ипотекиран имот: Сделка, документи, рискове

Ипотечният кредит се е наложил като един от най-разпространените начини за финансиране на покупка на недвижим имот в страната.

Много хора, които търсят да закупят апартамент или къща, но не познават в детайли процеса на покупко-продажба на недвижими имоти, се ужасяват, когато разберат, че имотът, който са харесали, е вече ипотекиран. Основното притеснение на повечето потенциални купувачи е, че ако закупят имот с ипотечен кредит и изпаднат във финансово затруднение за в бъдеще, банката-кредитор ще им отнеме имота и всички вноски, които те са вкарали до момента, ще „изгорят“ и те ще остана без покрив над главата си. Ако се интересувате от подобни имоти, разгледайте статията ни на тема продажба на ипотекиран имот от съдия изпълнител.

Гледайте видео версията на тази статия на тема "Сделка с иптекиран имот" тук:

Истината е, че няма място за притеснения и в двата гореспоменати случая.

Това, което трябва да знаете за ипотеката на недвижим имот е, че тя следва самият имот, а не лицето, което я е създало. С други думи, няма никаква правна пречка човек, който е закупил имот с ипотека, да продаде това недвижимо имущество. Независимо кой е собственика на ипотекиран имот, ипотеката продължава да „тежи“ върху това недвижимо имущество дори при бъдещи прехвърляния на собствеността.

Ако дългът по ипотека не се погасява редовно, тогава ипотекираният имот може да бъде продаден на публична продан от съдебен изпълнител, за да бъде удовлетворен кредитора по сделката с недвижимия имот.

Погледнато по този начин, покупката на ипотекиран имот звучи като изключително рисковано начинание, но реалността доказва, че това не е така. Рисковете при покупка на ипотекиран имот са също толкова големи колкото и рисковете при всяка една друга покупко-продажба на недвижим имот.

Имайте предвид, че в определени ситуации, закупуването на ипотекиран имот може да ви донесе по-сигурни и изгодни условия в сравнение със стандартна имотна сделка с неипотекиран имот.

Какви са вариантите за покупка на ипотекиран имот? Има 2 възможни варианта за покупка на ипотекиран вариант: 1) чрез погасяване на кредита и заличаване на ипотеката, и 2) чрез поемане на изплащането на кредита.

Как се ипотекира имот

Нека сега да разгледаме всеки един вариант в повече подробности:

1. Погасяване на кредита и заличаване на ипотеката

Първият вариант за покупка на ипотекиран имот е чрез погасяване на кредита и заличаване на ипотеката. Но как точно става това?

Ако имате достатъчно лични средства, тогава можете да преведете сумата по сметката на кредита в съответната банка-кредитор. Ето и стъпките, които е нужно да следвате:

• Искане на писмо-гаранция от банката – това е задължителна стъпка. В това писмо ще се съдържа информация относно размера на сумата, която се дължи по кредита към момента на покупката на ипотекирания апартамент или къща.
• Изплащането на тази сума задължава банката да подаде молба за заличаване на ипотеката в срок от 3 дни. Ако се получи така, че обявената цена да е по-голяма от сумата, която се дължи по ипотечния кредит, тогава остатъкът ще се преведе по сметка на продавача.
• Преводът към продавача се извършва едва след като ипотеката е успешно заличена и сделката е изповядана пред нотариус. Вариант е да се открие така наречената ескроу сметка (escrow account), където да се съхраняват парите от разликата, която продавачът да усвои.
• Вписване като изискване в предварителния договор за покупко-продажба на ипотекиран имот, че в деня на сделката при нотариус желаете продавачът да предостави удостоверение, което доказва, че ипотеката е вече заличена. Така ще сте спокойни, че дълговете са изплатени и жилището, което купувате, ще бъде без тежести.

Стъпки при покупка на апартамент

2. Поемане на изплащането на кредита

Вторият вариант за покупка на ипотекирано жилище е чрез поемане на изплащането на кредите. Но как точно става това?

Този вариант е добър, когато нямате предварително заделени лични средства, с които да платите цената на имота, която продавачът иска. Ето и стъпките, които е нужно да следвате в такъв случай:

• Първата ипотека се заличава и се учредява втора ипотека. Ако се окаже, че има разлика между дължимата сума към банката и обявената цена на жилището, тогава тази разлика се превежда по сметката на продавача.
• Заплащат се такси и разноски по покупко-продажбата на ипотекирания имот, след което, при сключване на договор за ипотека по банков кредит, се заплащат и допълнителните разноски – нотариални такси, такса за вписване съгласно договора за ипотека, и други.
• Важно е да сте запознат, че има 2 основни вида ипотеки на недвижими имоти: законна и договорна.

Законна ипотека. Законната ипотека се среща най-често. При нея, купувачът превежда своето самоучастие по сделката, а продавачът прехвърля имота на купувача. В нотариалния акт се вписва, че остатъкът от дължимата сума ще бъде внесен от банката-кредитор.

Договорна ипотека. Договорна ипотека обикновено се използва, когато покупката на жилището се финансира чрез ипотекиране на друг имот. В такъв случай, договорната ипотека се изповядва преди да се състои сделката за закупуване на жилището.

И в двата случая, ипотеката се вписва в Имотния регистър, с което тя става публично достъпна – с други думи, всяко лице да разбере дали искания от него имот е ипотекиран или не преди той да бъде закупен.

Как се проверяват тежести върху недвижим имот

Получаване на одобрение от банката за ипотечен кредит

Процесът на одобрение от банката за отпускане на кредит за ипотекиране на имот може да се раздели на 2 основни фази: предварително одобрение и окончателно одобрение.

Ако вече сте взели решението да закупите ипотекиран имот с кредит (чрез поемане на изплащането на кредита), нужно е да посетите няколко банки преди да започнете с огледите за подходящо жилище.

Запомнете, че посещението в банки-кредитори трябва да се направи преди избора на недвижим имот, за да си спестите куп неприятни изненади, много загубено време, и горчиви разочарования.

Банките ще ви одобрят предварително и ще ви ориентират какъв ипотечен кредит могат да ви отпуснат. По този начин няма да си губите времето по огледи на имоти, които реално не можете да си позволите.

Важно е да знаете, че предварително одобрение за отпускане на ипотечен кредит се извършва въз основа на документи за доход и отнема само няколко дни. Когато дойде момента за окончателно одобрение, ще трябва да осигурите на банката документи за конкретния имот, който искате за купите. След това, банката ще изпрати оценител и тогава ще ви отпусне процент, който обикновено варира между 70% и 80% от сумата, посочена в оценката на имота.

Добра идея е договарянето с продавача и осигуряването на кредит да вървят заедно, за да няма разминаване в сроковете, определени от него и от банката. Предвидете достатъчно дълъг срок между подписването на  предварителния договор и нотариалното изповядване на сделката. Защо? Някои от документите, необходими за кредита, се издават в срок от 2 седмици или повече, и събирането им отнема време.

Как се тегли ипотечен кредит за покупка на жилище

ВАЖНО: За да намалите риска при закупуване на ипотекиран имот, поискайте в предварителния договор да бъдат подробно описани детайлите около начина на плащане. Така ще бъдете спокойни, че платените суми ще бъдат влагани с цел погасяване на кредита. Изключително важно е предварителния договор за отпускане на ипотечен кредит да бъде добре оформен, така че да има възможност да бъде прекратен, ако продавачът на ипотекирания имот не изпълни уговорените условия.

Не плащайте директно на продавача. Ако го направите, няма да имате гаранция, че той ще вложи средствата за погасяването на своето задължение. Препоръчително е всички суми до размера на реалното задължение да бъдат внесени по сметката на кредитора.

Предварителен договор за недвижим имот

Заличаване на ипотека

Много хора смятат, че ипотеката се заличава автоматично след като те са изплатили заема си. Това, обаче, не е така – ипотеката виси в тежест и след изпълнението на ипотечния договор. Ето защо се случва хора с изненада установяват, че ипотеката си стои вписана след като са си върнали кредита.

Ако това се е случило и при вас, не се стряскайте, а просто поискайте от вашата банка да заличи ипотеката.

Защо се продават имоти с ипотека?

Най-често причината за доброволна продажба на ипотекиран имот е невъзможността на собственика на апартамента или къщата да покрие разходите по своя кредит поради влошени финансови възможности.

Когато става дума за директна продажба от собственик или посредством фирма, продавачът обикновено се стреми да достигне пазарната цена на имота. В повечето случаи, обаче, собственикът на ипотекирания имот е отворен към диалог и склонен към редица компромиси поради ограниченото време, затруднените обстоятелства и желанието за сключване на бърза сделка, за да се предотврати достигането до публично изпълнение.

Това открива потенциална възможност за договаряне на големи отстъпки в крайната цена. Разбира се, подобен тип сделки имат редица специфики и тънкости, към които е добре да подходите много внимателно. Ако проявявате интерес към ипотекиран имот, от значение е да отделите достатъчно време, за да проучите в детайли всички параметри по сделката.

Как да изберем агенция за недвижими имоти

В такива случаи е най-добре да се обърнете към опитни професионалисти в областта на недвижимите имоти, които ще ви помогнат във всеки един етап от покупката на ипотекиран имот.

Сподели

Затвори

Сподели в социални мрежи

Сподели във Facebook Линк към тази страница Споделяне към приложение в телефона

Изпрати линк

Сподели чрез Viber Линк към тази страница Сподели чрез Messenger Линк към тази страница Сподели чрез Telegram Линк към тази страница Копирай линк Натисни тук за копиране на линк към тази страница Затвори