Видове Ипотечни кредити

Кредитите за граждани, обезпечени с ипотека върху жилищен или нежилищен недвижим имот, предоставят възможност за дългосрочно нисколихвено финансиране. Те могат да бъдат разделени на:

ЦЕЛЕВИ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ - за покупка, ремонт, довършителни работи, строеж или рефинансиране
НЕЦЕЛЕВИ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ за покриване на текущи нужди

Първата група се предоставят на кредитоискателите с точно определена цел, докато нецелевите кредити се отпускат по сметка на кредитополучателя без банката да се интересува за какво са необходими средствата.

ЦЕЛЕВИ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ

Кредит за покупка на апартаменти, гаражи, къщи, урегулирани парцели, офиси, ателиета, магазини и други недвижими имоти.

С жилищен кредит за покупка се финансира придобиването на собствеността, както на окончателно построени имоти, така и на такива в процес на изграждане. При покупка на имот в процес на строеж е възможно разрешаване на кредита на траншове, съгласно предварителен договор.

Обезпечение – учредява се законна/договорна ипотека върху имота, който се закупува с предоставения кредит и/или върху друг имот, собственост на кредитоискателя или на трети лица.

Размерът на кредита зависи от:

стойността на сделката – договорената покупна цена на имота по предварителен договор/различните банки финансират между 70 и 100% от стойността на сделката;
пазарната стойност на имота/имотите, служещи за обезпечение. Пазарната оценка се възлага на лицензирани експерт-оценители от външни фирми или се изготвя от самата банка. Процентът на финансиране /съотношението размер на кредита към размер на пазарната оценка/ варира в зависимост от възприетите от банката критерии между 50 – 100%. Върху него оказват влияние най-вече фактори като конструкция и местоположение на имота.
доходите на кредитоискателите – банките имат различни критерии за оценка на платежоспособността на кредитоискателите, които се отнасят, както за остатъчния семеен доход, така и за признаването на доходи от различни източници. Съществуват и продукти за жилищно кредитиране без документално доказване на дохода, но към момента само от небанкови финансови инстиуции и при значително по-високи лихвени нива.
вида отговорност, която кредитополучателят избира да носи при принудително изпълнение:
- „отговорност до размера на обезпечението“ – при принудително изпълнение кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението.
- „отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите“ – при принудително изпълнение длъжникът носи отговорност с цялото си имущество. При тези кредити банките са склонни да отпускат значително по-високо финасниране.
максималният размер на кредита според правилата на банката – повечето банки не ограничават максималния размер на кредита, ако са изпълнени изискванията за доход и ако пазарната оценка на имота е достатъчна, за да обезпечи искания кредит. Но е възможно банката да е фиксирала горна граница на кредита, която не може да се надвишава, например 400 000 лева.
Срок на кредита – максималният срок на жилищните кредити в различните банки е 20, 25, 30 до 35 години, като се налагат и допълнителни условия за максималната възраст, която кредитоискателите да достигат по време на срока на кредита /между 63 и 70 г./

Кредит за ремонт, подобрения, реконструкция на недвижими имоти

Разрешава се съгласно количествено-стойностна сметка за строително-ремонтни дейности или предоставена от строителна фирма оферта. Възможно е изискване за усвояване на траншове с цел проследяване на целевото изразходване на средствата, възможно е и изискването на разходооправдателни документи и/или снимков материал удостоверяващ извършените дейности.

Обезпечение – учредява се договорна ипотека върху недвижим имот, собственост на кредитоискателя или на трети лица.

Кредит за строеж и довършителни работи

Финансират се строителни дейности на недвижими имоти /най-често строеж еднофамилни къщи или довършване на жилищни имоти/ съгласно представена строителна документация – разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, проектно-сметна документация и др.

Обезпечение – учредява се договорна ипотека върху недвижим имот, собственост на кредитоискателя или на трети лица. За обезпечение на кредит за строеж би могла да бъде учредена ипотека върху пацела, върху който ще се строи и върху правото на строеж и изградената до определен етап сграда.

Размерът на кредита зависи и от стойността на строителните дейности съгласно представена план сметка за строителните дейности или оферта от строителна фирма.

Кредит за рефинансиране

Банките предлагат кредити с цел окончателно погасяване на заеми, отпуснати от други банки. Рефинансирането дава възможност на кредитополучателите да променят условията по кредита си, като най-често се търси един или комбинация от следните ефекти:

Намаляване цената на кредита (намаляване на лихвения процент и други разходи по кредита).
Оптимизация на плащанията по кредита (увеличаване или намаляване на срока на кредита и/или вида на вноските).
Управление на валутния и лихвения риск по настоящите задължения (превалутиране на кредита, промяна в начина на лихвообразуване).

Специфичен вид кредит за рефинансиране е консолидирането на няколко кредитни задължения (потребителски и/или ипотечни) в един заем. По този начин се постига удобство при обслужването и намаляване на общата цена на финансиране.

Стандартно банките изискват писмени документи за кредитите, които ще се рефинансират издадени от банката кредитор за наличие на кредит, титуляр, остатъчна главница, адрес на имота, обезпечение на кредита, номер на сметка, по която да се преведе разрешената за рефинансиране сума. Много често кредита за рефинансиране се комбинира с отпускането на допълнителен кредитен лимит за покриване на текущи разходи на кредитоискателя.

Някои банки предлагат преференциални условия и отстъпки по кредитите си предназначени за рефинансиране.

За да се постигне положителен финансов ефект от рефинансирането на кредит е необходимо да се пресметнат съпътсващите тази процедура разходи – нотариалните такси и други разноски по заличаване на ипотека и учредяването на новата, разноските за набавяне на документи, разходите по оценка и застраховане на обезпечението и др.

Кредити за българи в чужбина

Кредитите са предназначени за български граждани, работещи и/или живеещи в чужбина.

Процент на финансиране спрямо пазарната оценка на имота – различен в различните банки (65%, 70%, 80%, 85% от стойността на имота);
Максимален срок на кредита – между 15 и 35 години;
Обезпечения – ипотека върху недвижим имот. Възможно е изискването на други допълнителни обезпечения, например парични средства – депозит в размер не по-нисък от размера на погасителните вноски за определен от банката период (3 до 6 месеца).

Необходимата документация зависи от държавата, в която се реализира дохода и изискването на банката. Важно е да се уточни, че в зависимост от политиката на отделните банки, някои от издадените документи в чужбина следва да бъдат преведени и легализирани.

Не на последно място, банките изискват от кредитоискателите да предоставят лице за контакт в България, в случай че възникнат проблеми в процеса на кандидатстване и изплащане на кредита. По този начин те минимизират риска, например призовка до кредитоискателя, който се намира в чужбина, да не пристигне в срок. В други банки кредитоискателят кандидатства със съкредитоискател/поръчител доказващ доход в България, който с доходите си гарантира изплащането на кредита.

НЕЦЕЛЕВИ ПОТРЕБИТЕЛСКИ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ

(кредити за текущи нужди)

Специфичното при тях е, че за разлика от жилищните кредити тук банката не се интересува за какво се изразходват отпуснатите средства. Всяка банка предлага различни условия за своите потребителски ипотечни кредити, но като цяло те се разрешават за по-кратък срок на изплащане, по-малък максимален размер, а най-често и с по-неизгодна цена на кредита от жилищните кредити. По правило повечето банки отпускат и по-ниско финансиране спрямо пазарната оценка на имота при потребителски кредит с ипотека, спрямо офертите си за целеви жилищен кредит.